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¿Puedes sacar a un inquilino que no paga?, por Victorino Márquez

Antes del 6 de mayo de 2011, desalojar a un inquilino que estuviera bajo un contrato a tiempo indefinido por causa justificada podía tomar entre tres o cuatro años de juicios en diversos tribunales venezolanos. No era una tarea fácil ni económica, pero podía lograrse. A partir del 6 de mayo de 2011, con la publicación en Gaceta del Decreto con Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, la tarea puede ser calificada de imposible.

¿Cómo es el proceso de desalojo por causa justificada bajo la recién aprobada Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda? Un arrendador que por causas enteramente legítimas (falta de pago del canon, deterioro del inmueble arrendado, necesidad de ocuparlo) pretenda desalojar al arrendatario debe iniciar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio de Vivienda y Hábitat, y citar al arrendatario para que este exponga sus defensas e intente conciliar dentro de los 15 días hábiles siguientes, sin contar el tiempo que tarde el Ministerio en citar al arrendatario. En el caso de que el arrendatario no comparezca, se declara desierta la audiencia y hay que fijar una nueva oportunidad para su comparecencia dentro de los 10 días siguientes (lo cual ocurrirá en la mayoría de los casos porque siempre es del interés del arrendatario ganar tiempo). Si no es posible la conciliación, el funcionario debe tomar una decisión sobre la procedencia del desalojo. La ley no fija parámetro alguno que deba ser observado por el funcionario para tomar esa decisión,  por lo que el funcionario puede actuar con total discrecionalidad. Si el funcionario considera que el desalojo no es procedente, el arrendatario queda protegido mientras el arrendador comienza su tránsito por la vía judicial. Si el funcionario considera que el desalojo procede, igualmente el arrendador debe luego obtener una orden judicial. Este procedimiento previo, supone, de por sí, una tardanza adicional de 3 a 6 meses en el desalojo más los gastos legales asociados al trámite.

Ahora bien, supongamos que el arrendador obtuvo la autorización administrativa del Ministerio de Vivienda y Hábitat, luego transita la vía judicial y obtiene una sentencia firme (luego de dos instancias más la casación, de 3 a 4 años) ordenando el desalojo. En este punto, el Juez todavía está obligado a conceder un plazo de 90 a 180 días dentro del cual debe tramitar ante el Ministerio de Vivienda y Hábitat una solicitud para que este ubique al arrendatario, próximo a ser desalojado, en un refugio temporal o una solución habitacional definitiva, prohibiendo la ejecución del desalojo hasta que esta condición no se cumpla.

Enfrentado a este procedimiento, es natural pensar que cada día menos propietarios de viviendas estarán dispuestos a ofrecer en alquiler su vivienda. Ya para abril de 2011, luego de la congelación de los desalojos por decisión del TSJ pero antes de dictada la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, el mercado de alquiler de viviendas había pasado a representar el 2% de la totalidad de las transacciones del mercado inmobiliario cuando en el 2003 llegó a representar el 30%. (Cifras de la Cámara Inmobiliaria). Y aquellos que estén dispuestos a alquilar pedirán unos depósitos en garantía y unos cánones de arrendamiento que compensen el riesgo de alquilar un inmueble cuando su desalojo queda sujeto en la práctica a la buena voluntad del arrendatario.

En Venezuela debe abrirse un debate serio y razonado acerca de si Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, en conjunto con la regulación del alquiler de inmuebles construidos antes de 1987 y a la congelación de los alquileres de los demás inmuebles que ya estaban arrendados para el 2003 están contribuyendo con el objetivo de aumentar la disponibilidad de viviendas en alquiler de buena calidad o más bien están restringiendo la oferta y provocando el deterioro urbano de los inmuebles arrendados.